8月28日，新城控股召开2026年上半年业绩说明会，交出一份结构发生历史性变化的半年报。南方产业智库上市房企健康指数研究团队分析发现，在地产行业持续筑底的大环境下，这家曾以住宅与商业双轮驱动的房企，正在完成深刻的业务重构：商业运营收入首次超过地产开发，成为第一大收入来源；同时，股东权益结构亦出现明显变化，但开发业务收缩、短期债务压力等现实挑战依旧摆在其公司高管的眼前。
新城控股董事长王晓松
财报显示，新城控股2026年上半年实现营业收入176.44亿元，同比下降 20.16%；归母净利润8.49亿元，同比小幅下滑5.15%，营收规模收缩，但利润保持小幅盈利，对比行业内不少房企深陷亏损，新城控股依靠商业板块稳住了利润底盘。
从股东权益结构来看，截至2026年6月，公司合并报表所有者权益合计780.02亿元，其中归属于母公司股东净资产624.76亿元，归母净资产占总净资产比重约80.1%，相比2025年上半年的76.6%有明显抬升，少数股东权益由189.00亿元收窄至155.26亿元。该指标变化，主要来自合作项目股权处置、部分合营项目结算退出，上市公司可支配净资产占比提升，但也反映出传统合作开发模式持续收缩，外部合作方权益占比下降。
值得关注的是，拆分业务可以看到鲜明的结构性分化。报告期内，地产开发业务收入105.64 亿元，同比大幅下滑30.35%；商业运营板块收入71.12亿元，同比微增2.42%，商业板块收入规模历史性反超开发业务。盈利能力上，今年上半年毛利率33.1%，同比2025年上半年的26.85%下滑6.25个百分点，净利率4.68%，同比微增0.65个百分点；净资产收益率1.37%，同比下滑0.09个百分点。但公司整体毛利率抬升至 33.10%，并不代表住宅开发能力修复，而是由高毛利商业业务占比提升带动。分析显示，其地产开发业务毛利率仅9.89%，接近盈亏线；商管板块毛利率维持在71%高位，公司近八成毛利来自吾悦广场租金与管理输出业务。
现金流层面呈现向好信号。上半年经营活动现金流净额8.24亿元，同比大幅改善188.42%。虽然合同销售金额仅63.57亿元，开发端销售规模大幅收缩，但销售回款75.30亿元，回款率达到118.45%，体现出公司现阶段优先保回款、控规模的经营思路，存量项目以保交付、加速去库存为首要目标。
制表：南方产业智库 数据来源：财报
分析显示，在光鲜的商业底盘之下，新城控股上半年财报似乎藏着不容忽视的现实难题。
首先是住宅开发业务的“失血”。开发板块收入持续萎缩，毛利率不足10%，已经很难贡献可观利润。公司不再追求开发规模扩张，未来业绩来源主要依靠存量项目结算。低能级城市的存量存货仍存在跌价计提压力，开发业务很难再给公司带来业绩弹性。伴随合作项目逐步退出，少数股东权益持续压缩，未来开发端更多依靠上市公司自有资金操盘。
其次，曾经高速增长的商业板块，也进入存量时代。上半年商业运营收入仅增长2.42%，告别过去每年两位数的扩张节奏。新增开业广场数量变少，增长逻辑从“新建广场”转向存量项目的出租率、租金提升。商业是新城的利润压舱石，但如果消费景气走弱，吾悦广场租金、出租率出现波动，公司核心利润来源将直接承压。
同时，流动性依旧是绕不开的考题。截至6月，新城控股货币资金75.84亿元，其中受限资金22.83亿元，可自由支配资金约53.01亿元；而一年内到期的有息债务达到96.28亿元，自由现金对短期债务存在缺口。尽管公司净负债率56.87%，公开市场债券维持零违约，上半年完成多笔债券兑付，但短期偿债压力客观存在。公司的化解路径，主要依靠吾悦广场资产证券化、REITs 盘活存量资产回笼资金，这意味着后续偿债进度高度依赖资本市场窗口，如果资产盘活不及预期，流动性压力会随之放大。
此外，历史联营、合营合作项目形成的其他应收款，依然存在回收不确定性，部分项目存在坏账计提风险，属于历史遗留的潜在风险点。
新城控股商业空间设计
从本次业绩说明会释放的信号来看，新城控股的战略路径已经十分清晰：把商业运营作为信用修复、资产盘活的核心抓手；开发业务收缩战线，优先保障交付与回款；持续推进商业资产 REITs、ABS，用存量资产化解债务，彻底告别过去高杠杆冲规模的旧模式。
总的来看，新城控股已经完成业务重心的切换，归母净资产占比提升，合作开发模式收缩，手握稳定现金流的商业资产，让它拥有区别于多数出险房企的 “安全垫”。但转型阵痛并未结束：开发业务萎缩、商业增长放缓、短期债务压力，都是摆在面前的现实考题。以商业资产为底盘的新发展模式能否跑通，还要看后续资产盘活成效与消费市场的持续表现。
专题
冷眼看财报
【作者】南方+记者 冯善书
【数据来源】上市公司财报 东方财富网
【图片】新城控股官网（除制图外）
【出品】南方产业智库
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